SEBI提出了允许印度REITs的准则草案

时间:2020-01-18  author:况锑姊  来源:欧洲杯手机竞猜网站  浏览:7次  评论:47条

市场监管机构印度证券交易委员会(SEBI)希望允许印度的房地产投资信托基金(REIT)为该国的房地产资产开辟新的融资渠道。 然而,监管机构表示,在2013年SEBI(房地产投资信托)条例下的单独监管框架下,REIT仅允许其大型资产用于其大型资产。

它已经表示,对于提出初始要约,已经明确规定房地产投资信托基金下的资产规模不得低于1,000千万卢比(1.6亿美元),这有望确保最初只有大型资产和既定资产进入市场。

此外,它还要求最低初始报价规模为250亿卢比,最低公众持股量为25%,以确保公众充分参与和浮动。 最低公共持股规范符合证券交易所公司的上市条件。

根据1882年“印度信托法”的规定,房地产投资信托基金应设立为信托基金,不得启动任何计划。 REIT应拥有受托人(在SEBI注册),保荐人,经理和主要估值师等方。 该信托将需要在SEBI邮局注册,它可以通过初始报价筹集资金,一旦上市,可随后通过后续报价筹集资金。 所有房地产投资信托基金必须列出单位清单。

REIT可能会从任何投资者,居民或外国投资者筹集资金。 但是,最初,在市场发展之前,建议REIT的单位只能提供给HNI /机构,因此,建议最低认购规模为20万卢比,单位规模为1卢比。十万。

市场监管机构此前曾在2008年发布了房地产投资信托基金准则的初稿,之后整个房地产投资信托基金框架被撤回,为房地产共同基金(REMF)让位,最终没有看到当天的亮点。

“积极的一面是,该声明最早表明了印度对REIT的需求,因为它在世界范围内广受欢迎,”咨询公司仲量联行印度公司董事长兼主管Anuj Puri表示。

目前的草案在2013年10月31日之前公开征询公众意见。

受托人,经理和赞助商

受托人应独立于保荐人和经理,并以房地产投资信托的名义持有房地产投资信托基金资产,以使投资者具有主要监管作用。

为了确保房地产投资信托基金的活动得到专业管理,已经明确规定经理需要至少有五年的相关经验以及其他要求,例如最低净资产为5亿卢比。

赞助商有义务在REIT中保持至少25%的持股(初始报价前),以确保始终保持“游戏中的皮肤”。 该股权自该等单位上市之日起至少持有三年,超过25%的单位应自上市之日起至少保留一年。 保荐人还应始终确保REIT至少15%的未偿还单位。

即使在保荐人出售其单位的情况下,也应安排另一个人/实体作为重新指定的保荐人。

赞助商还需要至少20亿卢比的净资产和至少五年的实地经验。

退款和退市

如果初始报价未能获得至少75%的目标语料库或少于20名投资者参与该报价,则REIT必须返还该金额。 REIT的单位需要在要约结束后的15天内上市。

如果公众持股量低于规定限额,受托人应申请退市,房地产投资信托关联方以外的单位持有人数低于20,SEBI或证券交易所要求违反上市协议退市,保荐人/经理要求退市的请求也由单位持有人或单位持有人自己批准,申请退市。

投资条件和股息政策

根据房地产投资信托基金的性质,主要投资于已完成的创收房产,已规定房地产投资信托基金资产的至少90%应在完成的创收财产中。 收入或租赁产生的财产是指不少于租赁/出租面积的75%的财产。

其余10%的房地产投资信托基金资产可投资于发展房产,但该项投资仅适用于房地产投资信托基金在完工后不少于三年持有的物业,并予以出租; 上市或非上市公司债务; 抵押贷款支持证券; 公共上市公司的股票,其中至少75%的收入来自房地产活动; 政府证券或货币市场工具或现金等价物。

为了确保投资者获得固定收入,它已被授权将REIT的税后净可分配收入的至少90%分配给投资者。

REIT已被允许直接或通过特殊目的工具(SPV)投资房产,其中该SPV直接在这些房产中持有不少于90%的资产。 然而,在这种情况下,已经强制要求房地产投资信托基金控制SPV,以免REIT投资者的利益受到损害。

房地产投资信托基金不得投资于空置土地或农业用地或抵押贷款支持证券以外的抵押贷款。 此外,房地产投资信托基金仅投资于印度的资产。 它不得投资于其他房地产投资信托基金的单位。

在一个项目中允许投资高达100%的房地产投资信托基金,条件是该资产的最小规模不低于1,000千万卢比。

所有关联方交易均为公平交易,并应定期向交易所和投资者披露。 对于任何收购/出售物业的关联方交易,应取得两名独立估值师的估值报告,而购买或出售该等物业的交易价格不得高于/低于两项独立估值的平均值。

所有关联方交易都需要投资者的批准,其中价值高于拟议法规中规定的阈值。

借款,估值,披露规范和投资者权利

为避免过度杠杆,房地产投资信托的合并借贷和延期付款总额上限为房地产投资信托资产价值的50%。 如果超过25%,则指定信用评级机构的信用评级要求和大多数投资者的批准。

为确保房地产投资信托基础资产的估值准确,每年至少指定一次全面估值的要求,包括对房产的实物检查。 此外,还指定了六个月的估值更新,记录了过去六个月的关键变化。 因此,资产净值每年至少申报两次。 在任何重大发展的情况下,还规定了估值的准备金。

已为年度和半年度估值报告指定了详细披露。

此外,对于购买新房产或出售现有房产,必须进行全面估价,交易价值不得低于评估价值的90%或110%以上。属于出售/购买资产的财产。

投资者有权取消经理,审计师,主要估值师,寻求单位退市,向SEBI申请变更受托人等。所有投资者的年度会议必须由受托人召集,其中包括最新的事项。应讨论年度账目,估值报告,房地产投资信托基金的表现,审计师的批准及其费用,主要估值师的任命等。

此外,在特定情况下,例如某些关联方交易,价值超过房地产投资信托基金资产的15%,借款超过25%,经理/保荐人变更,投资策略变更,退市等特殊情况下,投资者已获得批准。单位等

为确保关联方不影响决策,已指明任何交易方的任何人以及该等人的联系人均不得参与对该特定问题的投票。

(由Joby Puthuparampil Johnson编辑)

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